Da jadi impian semua orang untuk beli rumah sendiri, tak kiralah apartment ke, rumah teres ke, semi-d ke, yang penting, rumah sendiri. Sampai bila kita nak menyewa kan? Sewa sekarang ni pon, da sama macam bayar installment rumah bulan². Tapi bila menyewa ni, kita bayar, tapi at the end, rumah tu bukan hak kita. Untuk sesiapa yang berminat nak beli rumah daripada orang ni (dengan bantuan agen), saya nak kongsikan step by step proses daripada mula booking rumah sampai dapat kunci.
 |
| Credit to Google |
Step 1: Bayar 3% booking fees kat owner/agen ($)
Da siap jalan², survey² rumah, hati da jatuh cinta. Berkenan gila meroyan kat rumah tu. Ha, time ni, korang kena pandai² negotiate harga rumah tu. Cek segala apa yang ada dalam rumah tu. Daripada sinki, lampu, kipas, aircond, pintu, tingkap, etc. Kalau ada defect tu, minta kurang lagi, sekurang² yang mungkin. Yela, nanti kalau da beli baru perasan rumah rosak sana sini, kan da rugi kat situ. Agen pon mesti rasa macam boleh kurang² sikit, yela, ada yang tak perfect, takkan nak jual mahal² sampai tak boleh nak negotiate langsung, ye tak? Da boleh save da kat situ. Lepas da kautim semua, kita kena bayar booking fees, 3% daripada harga rumah dekat agen. Yang 3% ni adalah portion commission untuk agen tu. Bila da bayar tu, kira kita macam da book, korang kena tanda tangan satu form ni (Offer of Purchase), untuk pastikan segala benda yang agen tu cakap, sah disisi undang². Ada hitam putih. Dalam form ni, korang boleh letak syarat tambahan. Contohnya: 3% yang korang bayar tadi, refundable in full amount subject to 90% loan approval. So, selamat sikit kan? Hehe!
Booking fees = 3% x harga rumah
Step 2: Submit loan kat semua bank yang ada
Bila da siap bayar dan tanda tangan Offer of Purchase tu, selalunya dia bagi masa 14 hari bekerja untuk submit loan kat bank² yang ada. Ha, step ni, korang boleh minta tolong agen tadi. Kita kan da bayar, kita ada hak untuk minta dorang tolong kita submit loan kita kat bank. So, takde la kita pening² sangat, nak menghantar dokumen ke sana ke sini. Ingatkan agen tu juga, korang nak ambil islamic financing (especially orang Islam, kalau bukan Islam pon boleh). Kalau korang nak keluarkan duit daripada KWSP, bagitaw kat agen juga. Dia boleh tolong arrangekan. Tapi, korang kena sediakan salinan dokumen ni untuk agen tu.
- kad pengenalan
- slip gaji 3 bulan
- penyata akaun 3 bulan (yang masuk gaji tu)
- penyata kwsp
- borang EA
- savings (fixed deposit, unit trust, etc)
Step 3: Interview dengan bank untuk buat loan
Lepas agen tolong submitkan dekat bank, korang kena sentiasa ada ngan telefon. Sebab bila² je bank boleh call kita, tanya macam². Kira, ajak borak² sikit. Pastu setel da.
Step 4: Bank bagi feedback pasal loan tu
Nanti banker tu akan call balik, cakap details pasal loan tu. Berapa percent korang dapat, amount berapa, interest berapa. Ha, time ni, negotiate dengan banker untuk kurangkan interest tu. Bawah ni dia punya calculation/formula.
EPR = IFR - BLR
EPR: Effective Profit Rate - jumlah yang korang kena bayar macam interest rate tu
IFR: Islamic Financing Rate - fixed (6.85%)
BLR: Base Lending Rate - negotiable dengan banker (±2.4%)
Step 5: Pilih satu bank untuk kita buat loan
Kena tanda tangan Letter of Offer daripada bank yang korang pilih tu. Selalunya, kita akan pilih bank yang offer kita EPR yang paling rendah. Yelah, siapa nak bayar mahal kan? Ha, yang step ni, kita boleh request banker tadi tu, datang kat office. Yelah, jimat sikit masa kan? Tak payah nak apply cuti. Owh, tapi pastikan supervisor korang tahu. Jangan senonong je jumpa orang time kerja. Nampak sangat tak senonoh, ye tak? Masa ni, dia akan recommend/suggest korang untuk beli insurans untuk rumah. Sekarang ni, ada 2 jenis; Mortgage Reducing Term Assurance (MRTA) ngan Mortgage Level Term Assurance (MLTA). Korang boleh rujuk kat sini untuk tengok apa beza dia; MRTA vs MLTA. Kita boleh buat pilihan, sama ada nak beli dengan bank yang kita buat loan ni, ataupun nak beli dengan company insurans yang lain. Ikut korang je. Kalau ambil dengan bank yang sama, dia akan masukkan jumlah bayaran insurans rumah korang tu kat dalam loan sekali. Yang penting, insurans untuk rumah ni kena ada, wajib oke. Kalau korang dah ada life insurans, tak payah beli insurans rumah ni pon tak pe.
Step 6: Pilih lawyer untuk S&P ngan Loan
Daripada Step 1 sampai Step 5 tu, kena dalam masa 14 hari bekerja. Terkurang takpe, jangan terlebih. Takut nanti kita pula yang kena penalty. Semua benda ni, da termaktub dalam Offer of Purchase yang korang tanda tangan kat Step 1 tadi. Dalam masa yang sama, korang kena inform agen tadi tu, yang loan korang da approved, supaya dia dapat bagitaw kat lawyer, da boleh start draft Sign and Purchase agreement (S&P). Berkenaan dengan lawyer, korang boleh buat pilihan, sama ada lawyer yang agen tu recommend ataupun lawyer yang korang cari sendiri. Tapi yang penting, jangan guna lawyer yang sama dengan tuan rumah tadi tu. Sebab apa? Ha, sebab takut ada conflict of interest. Mungkin dia akan lebihkan tuan rumah tadi tu. Kita tak tahu kan? Ha, lebih baik berjaga².
Step 7: Review draft & minta diskaun
Lawyer untuk S&P tadi ni dia akan start call korang, minta salinan kad pengenalan ataupun apa² dokumen lain. Dia akan hantar first draft S&P kat korang and minta korang review. Step ni, tolong baca satu² dalam draft tu. Tanya lawyer tu kalau ada clause yang korang tak faham. Minta dia tambah apa² yang korang rasa patut. Contohnya, kalau kita beli rumah tu sekali dengan perabut. Pastikan lawyer tahu dan listkan semua perabut yang akan dijual bersama dengan rumah. Kena ingat prinsip, semua benda untuk beli rumah kena ada hitam putih. Apa yang dorang janjikan tu, mesti tulis dalam S&P tu juga. Kalau ni first time korang beli rumah, pastikan juga yang korang bagitaw lawyer ni rumah pertama. Korang akan dapat diskaun 50% untuk stamp duty (sampai 31 Disember 2014, tahun 2015 kena tengok Budget 2015) dan lain².
Step 8: Sign S&P ngan Loan agreement ($)
If ada kesalahan dalam first draft S&P, lawyer tu akan hantar second draft S&P sekali. Korang kena review lagi sekali. If semua da oke, lawyer akan proceed dengan S&P tu dan lawyer tu akan hantar final draft sekali dengan bil untuk bayaran lawyer. Lawyer tu akan call korang dan bagitaw bila korang kena sign S&P. Sebaiknya, buat dekat office dia. Yang ni, mungkin ambil masa sikit, dalam setengah hari macam tu. Jadi, kena apply cuti. Time sign S&P ni lah, korang kena bayar balance lagi 7% dekat tuan rumah tadi tu, melalui lawyer. Sebab apa? Sebab lawyer ni boleh keluarkan resit rasmi. Kalau bayar direct ngan tuan rumah, takde resit rasmi, ye tak? Dan korang kena sediakan juga duit untuk bayar lawyer. Untuk bil ni, korang boleh minta diskaun dengan lawyer. Mana tahu, kot² dapat kurang lagi, ye tak? :3 Jimat lagi disitu. Owh. Lupa nak bagitaw. Selalunya kita guna lawyer yang sama untuk S&P ngan Loan. Senang sikit. Loan agreement pon mungkin sign hari yang sama. Untuk bayaran lawyer ni, korang boleh 2 kali bayar. Depends kat lawyer tu. Selalunya, kalau 2 kali bayar, takde masalah.
Balance deposit = 7% x harga rumah
Lawyer fees (S&P) = legal fee (fixed) + government tax (fixed - 6%) + stamp duty (fixed) + misc/expenses/disbursement
Lawyer fees (Loan) = legal fee (fixed) + government tax (fixed - 6%) + stamp duty (fixed) + misc/expenses/disbursement
Legal Fee Calculator (S&P = tulis harga rumah; Loan = tulis harga pinjaman)
Stamp Duty Calculator (S&P = tulis harga rumah; Loan = tulis harga pinjaman)
Step 9: Minta orang buat property valuation ($)
Lepas sign S&P ngan Loan ni, korang kena sentiasa follow up dengan lawyer. Sebab dalam masa 3 bulan, korang kena pastikan bank buat pembayaran tu kepada tuan rumah. Sebab kalau tak, kita kena penalty. Dalam masa yang sama, pastikan ada orang datang evaluate rumah yang kita nak beli tu. Selalunya, yang ni, banker tu yang recommend penilai tu, sebab setiap bank ada penilai panel dia sendiri. Yang ni adalah mandatory. Nak ke, tak nak ke, kena buat juga. Sebab kalau tak, bank tak boleh nak proceed dengan loan tu. Bank akan bagi loan ikut harga rumah yang penilai tu letak. Kalau harga rumah yang kita beli tu, lepas dinilai lebih tinggi, then, akan dapat macam jumlah yang dijanjikan tu. Tapi kalau harga rumah tu lebih rendah, bank akan tolak jumlah pinjaman tu. So, nanti korang kena topup sendiri baki yang tak cukup lulus tu. Untuk property valuation fees ni, bayar deposit je dulu. Bila dah siap semua, report semua dah dapat, baru bayar balance. Oke? :) Owh. Selalunya property valuation is ambil masa dalam 2 - 3 minggu untuk siapkan report. Kalau lambat daripada tu, kena push property valuator tu. Sehabis mungkin oke? :P
Property valuation fees = market value (fixed) + government tax (fixed - 6%) + misc/expenses/disbursement
Property Valuation Calculator (market value tu tulis harga rumah)
Step 10: Follow up, follow up, follow up
Ha, step ni, tolongla. Paling² kurang, seminggu sekali. Yela, kita tak tahu, kot lawyer tu ada banyak client lain, terlupa pula kita ni. Tanya je progress macam mana. Kalau rasamalas segan² nak telefon tu, mesej pon tak pe. As long as dia reply. Kalau dapat lawyer yang bagus, bukan kita cari dia, dia yang cari kita.
Step 11: Cari insurans rumah ($)
Kalau korang tak beli insurans dengan bank tadi, dan korang memang takde life insurans, korang da boleh start survey da nak ambil insurans rumah kat company mana satu. Selalunya, kita akan ambil Takaful. Biar islamic sikit. Seboleh²nya, elakkan benda² conventional ni. Jadi, cari dan tengok polisi dia macam mana.
Step 12: Cagaran Elektrik/Air ($)
Selalunya dalam masa 3 bulan daripada tarikh kita sign S&P & Loan agreement tadi, kita da dapat kunci rumah! Yeay! Tapi jangan lupa, korang kena pergi office TNB yang terdekat untuk sambung balik elektrik kat rumah. Bawa siap² duit cagaran, RM500. Lepas da bayar, Alhamdulillah, rumah tu dah sepenuhnya jadi milik korang. :D Untuk bil air pula, dalam RM100 kat Syabas. In case, korang duduk kat apartment/kondominium, then korang tak perlu pergi Syabas, sebab bil air under management office apartment/kondominium korang.
Dokumen TNB
1. Borang permohonan (boleh ambil kat mana² pejabat TNB)
2. Salinan I/C
3. Salinan S&P (dua muka surat pertama & muka surat terakhir yang ada sign² tu)
4. Duit deposit (<= RM500 - ni depends kat jenis rumah, boleh rujuk TNB punya website)
5. Duit setem hasil (RM10)
6. Duit charge untuk proses (RM3)
Dokumen Syabas
1. Borang permohonan (boleh ambil kat mana² pejabat Syabas)
2. Salinan I/C
3. Salinan S&P (dua muka surat pertama & muka surat terakhir yang ada sign² tu)
4. Duit deposit (<=RM100)
Dokumen Management Office
1. Salinan I/C
2. Salinan S&P (dua muka surat pertama & muka surat terakhir yang ada sign² tu)
Step 13: Tukar nama untuk Cukai Taksiran ($)
Yang ni, sepatutnya lawyer akan bagi salinan cukai taksiran untuk tahun terkini bila dia serahkan kunci tu kat kita. Dekat atas tu, dia ada tulis nama Majlis Perbandaran kan? Ha, pergi kat Majlis Perbandaran tu, cakap kat dia, saya nak tukar nama. Nanti dia akan settlekan apa yang patut. Owh, untuk step ni, korang kena pastikan, korang kena bayar cukai tu untuk tahun terkini (dia ada tulis dalam cukai taksiran tu). Oke?
Dokumen Cukai Taksiran
1. Salinan I/C
2. Salinan S&P (dua muka surat pertama & muka surat terakhir yang ada sign² tu)
3. Salinan cukai taksiran (yang lawyer bagi tu)
Step 14: Tukar nama untuk Indah Water Konsortium (IWK)
Untuk step yang ini, korang boleh buat online je. Lebih senang. Boleh register online je. Terus hantar emel kat dorang. Nanti korang usha kat sini eh? :)
Laman Web Rasmi IWK
Dokumen IWK
1. Salinan I/C
2. Salinan S&P (dua muka surat pertama & muka surat terakhir yang ada sign² tu)
3. Salinan bil IWK (ni pon, lawyer akan bagi bila dia serahkan kunci)
Berapa banyak cash yang kita kena ada untuk beli rumah?
Hm, ni lah kesalahan paling besar yang kita buat bila kita excitedgila nak beli rumah. Bajet ada 10% cash daripada harga rumah, terus tak fikir panjang, booking. Tak boleh buat macam tu oke, diulangi, tak boleh! Kenapa? Sebab 10% tu untuk beli rumah. Kos² lain tu? Ha, nak cekup kat mana? Lainla korang duit berkepuk² dalam poket tu. Meh kita buat rough calculation berapa banyak yang cash yang kita perlu ada kalau nak beli rumah. *tak sempat lagi nak buat apps untuk entry cost ni. haih.*
Harga rumah (after negotiate) = RM275000
Booking fees (3%) = 3% x RM275000 = RM8250
Balance deposit (7%) = 7% x RM275000 = RM19250
Lawyer fees (S&P) = RM5750
Lawyer fees (Loan) = RM5210
Property valuation fee = RM690
Insurans rumah = RM
Cagaran elektrik/air = RM613
Cukai taksiran = RM200
JUMLAH = RM39963
*kena ada cash at least 15% daripada harga rumah*
Tengok! Gila kan? Ha, contoh kalau ada 10% cash tu, RM27500, balance lagi RM11650 tu korang nak cekup kat mana? Sila pening. Sebab kalau takde RM39963 tu upfront, jangan mimpi nak beli rumah yang harga dia RM275000. Cuba bayangkan kalau rumah tu harga dia RM400000. Oke, saya pitam sekejap. Haih. Mana nak cari duit oii~ Beli rumah ni bukan main². Komitmen jangka masa panjang. Oh, sebelum terlupa, korang kena pastikan juga yang korang mampu bayar installment rumah bulan². Kalau rasa macam sempit atau sesak sangat, buat joint buyer. Joint buyer ni tak semestinya suami isteri. Sesama adik beradik pon boleh. Susah senang bersama, ye tak? And lagi satu, semua pembayaran wajib guna cek ataupun bank draf dan pastikan dapat resit rasmi, oke? :D
Monthly House Installment Calculator
Fuhh! Panjang gila pula entry kali ni. Untuk sesape yang nak membeli rumah tu, sediakan cash secukupnya sebelum start booking, oke? Good luck shopping rumah! :D
Property Valuation Calculator (market value tu tulis harga rumah)
Step 10: Follow up, follow up, follow up
Ha, step ni, tolongla. Paling² kurang, seminggu sekali. Yela, kita tak tahu, kot lawyer tu ada banyak client lain, terlupa pula kita ni. Tanya je progress macam mana. Kalau rasa
Step 11: Cari insurans rumah ($)
Kalau korang tak beli insurans dengan bank tadi, dan korang memang takde life insurans, korang da boleh start survey da nak ambil insurans rumah kat company mana satu. Selalunya, kita akan ambil Takaful. Biar islamic sikit. Seboleh²nya, elakkan benda² conventional ni. Jadi, cari dan tengok polisi dia macam mana.
Step 12: Cagaran Elektrik/Air ($)
Selalunya dalam masa 3 bulan daripada tarikh kita sign S&P & Loan agreement tadi, kita da dapat kunci rumah! Yeay! Tapi jangan lupa, korang kena pergi office TNB yang terdekat untuk sambung balik elektrik kat rumah. Bawa siap² duit cagaran, RM500. Lepas da bayar, Alhamdulillah, rumah tu dah sepenuhnya jadi milik korang. :D Untuk bil air pula, dalam RM100 kat Syabas. In case, korang duduk kat apartment/kondominium, then korang tak perlu pergi Syabas, sebab bil air under management office apartment/kondominium korang.
Dokumen TNB
1. Borang permohonan (boleh ambil kat mana² pejabat TNB)
2. Salinan I/C
3. Salinan S&P (dua muka surat pertama & muka surat terakhir yang ada sign² tu)
4. Duit deposit (<= RM500 - ni depends kat jenis rumah, boleh rujuk TNB punya website)
5. Duit setem hasil (RM10)
6. Duit charge untuk proses (RM3)
Dokumen Syabas
1. Borang permohonan (boleh ambil kat mana² pejabat Syabas)
2. Salinan I/C
3. Salinan S&P (dua muka surat pertama & muka surat terakhir yang ada sign² tu)
4. Duit deposit (<=RM100)
Dokumen Management Office
1. Salinan I/C
2. Salinan S&P (dua muka surat pertama & muka surat terakhir yang ada sign² tu)
Step 13: Tukar nama untuk Cukai Taksiran ($)
Yang ni, sepatutnya lawyer akan bagi salinan cukai taksiran untuk tahun terkini bila dia serahkan kunci tu kat kita. Dekat atas tu, dia ada tulis nama Majlis Perbandaran kan? Ha, pergi kat Majlis Perbandaran tu, cakap kat dia, saya nak tukar nama. Nanti dia akan settlekan apa yang patut. Owh, untuk step ni, korang kena pastikan, korang kena bayar cukai tu untuk tahun terkini (dia ada tulis dalam cukai taksiran tu). Oke?
Dokumen Cukai Taksiran
1. Salinan I/C
2. Salinan S&P (dua muka surat pertama & muka surat terakhir yang ada sign² tu)
3. Salinan cukai taksiran (yang lawyer bagi tu)
Step 14: Tukar nama untuk Indah Water Konsortium (IWK)
Untuk step yang ini, korang boleh buat online je. Lebih senang. Boleh register online je. Terus hantar emel kat dorang. Nanti korang usha kat sini eh? :)
Laman Web Rasmi IWK
Dokumen IWK
1. Salinan I/C
2. Salinan S&P (dua muka surat pertama & muka surat terakhir yang ada sign² tu)
3. Salinan bil IWK (ni pon, lawyer akan bagi bila dia serahkan kunci)
Berapa banyak cash yang kita kena ada untuk beli rumah?
Hm, ni lah kesalahan paling besar yang kita buat bila kita excited
Harga rumah (after negotiate) = RM275000
Booking fees (3%) = 3% x RM275000 = RM8250
Balance deposit (7%) = 7% x RM275000 = RM19250
Lawyer fees (S&P) = RM5750
Lawyer fees (Loan) = RM5210
Property valuation fee = RM690
Insurans rumah = RM
Cagaran elektrik/air = RM613
Cukai taksiran = RM200
JUMLAH = RM39963
*kena ada cash at least 15% daripada harga rumah*
Tengok! Gila kan? Ha, contoh kalau ada 10% cash tu, RM27500, balance lagi RM11650 tu korang nak cekup kat mana? Sila pening. Sebab kalau takde RM39963 tu upfront, jangan mimpi nak beli rumah yang harga dia RM275000. Cuba bayangkan kalau rumah tu harga dia RM400000. Oke, saya pitam sekejap. Haih. Mana nak cari duit oii~ Beli rumah ni bukan main². Komitmen jangka masa panjang. Oh, sebelum terlupa, korang kena pastikan juga yang korang mampu bayar installment rumah bulan². Kalau rasa macam sempit atau sesak sangat, buat joint buyer. Joint buyer ni tak semestinya suami isteri. Sesama adik beradik pon boleh. Susah senang bersama, ye tak? And lagi satu, semua pembayaran wajib guna cek ataupun bank draf dan pastikan dapat resit rasmi, oke? :D
Monthly House Installment Calculator
Fuhh! Panjang gila pula entry kali ni. Untuk sesape yang nak membeli rumah tu, sediakan cash secukupnya sebelum start booking, oke? Good luck shopping rumah! :D